《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.12(2015)》昨日在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布。報(bào)告顯示，2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個(gè)百分點(diǎn)，商品房待售面積已經(jīng)達(dá)到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。

　　藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2015年商品房均價(jià)增速與2014年持平或高于2014年，漲幅程度取決于政策及其政策執(zhí)行力度，2015年房?jī)r(jià)上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。

　　2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷

　　藍(lán)皮書(shū)指出，2014年世界經(jīng)濟(jì)處于危機(jī)后的恢復(fù)期，這一年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的變化和調(diào)整，總體來(lái)說(shuō)處于低迷狀態(tài)，主要表現(xiàn)在銷售面積顯著 下降，待售面積達(dá)幅增加，一些大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心不足，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)的增速均比2013年有較大 幅度的回落。

　　2014年商品房銷售面積12.1億平方米，比2013年下降7.6%，增速比2013年下降2.49個(gè)百分點(diǎn)，商品房 待售面積已經(jīng)達(dá)到6.22億平方米，創(chuàng)歷史新高。2014年全國(guó)商品房成交均價(jià)為6324元/平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比2013年下降6.3個(gè)百 分點(diǎn)。2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)，增速是1998年以來(lái)最低。

　　政策方面，2014年中央政府房地產(chǎn)政策調(diào)控由已往“控房?jī)r(jià)、抑需求”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;促改善、穩(wěn)消費(fèi)”方面，相對(duì)于中央政府的調(diào)控政策的平穩(wěn)，地方政策則表現(xiàn) 為更為積極，各地根據(jù)具體情況“因城施策”，靈活性、針對(duì)性更強(qiáng)。2014年中央出臺(tái)的房地產(chǎn)政策主要與建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)，比如說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

　　總體來(lái)看，2014年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題既包括本年度突出問(wèn)題，也包括長(zhǎng)期一直存在的問(wèn)題。一是房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供大于求，商品房待售面積創(chuàng)歷史新 高。二是住房及土地資源配置結(jié)構(gòu)不合理，部分地區(qū)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)突出。三是二手房交易成本過(guò)高，抑制改善性住房需求的釋放。四是保障性住房建成后問(wèn)題顯現(xiàn)，部分 保障性住房出現(xiàn)空置。

　　今年房?jī)r(jià)增速與去年持平或更高

　　藍(lán)皮書(shū)認(rèn)為，2015年 中央在政策上支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，以“穩(wěn)定、支持、促進(jìn)”取代“抑制、投機(jī)、調(diào)控”。一是金融政策相對(duì)寬松，如“930”，“5改2”等都會(huì)繼續(xù)執(zhí)行和細(xì) 化。二是更加重視長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，行政手段逐步淡化，如《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的繼續(xù)實(shí)施。三是去庫(kù)存成為政策的重要的目標(biāo)之一，預(yù)計(jì)地方政府會(huì)出臺(tái)具有可 操作性的政府回購(gòu)商品房作為保障性住房的政策及細(xì)則。四是集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地入市試點(diǎn)。五是地方政府調(diào)控自主權(quán)增大。

　　從市場(chǎng)預(yù)期方面來(lái) 看，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上好于2014年。2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍可能持續(xù)低速增長(zhǎng)，商品房供給比較充足，商品房需求或略有增長(zhǎng)。2015 年國(guó)家層面“支持居民自主和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫(kù)存也會(huì)出臺(tái)一定的支持政策，同時(shí)金融及財(cái)政政策也有利于住房消費(fèi)。

　　對(duì)于今年房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)商品房均價(jià)增速與2014年持平或高于2014年，漲幅程度取決于政策及其政策執(zhí)行力度。2015年房?jī)r(jià)上漲的可能性 存在，但大幅上漲的可能性不大。一線城市或部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖趨勢(shì)，人口聚集能力差的部分二線城市或三線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)延續(xù)下跌或者回調(diào)的態(tài)勢(shì)。

　　2015年3月份70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格變動(dòng)情況的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比數(shù)據(jù)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了回穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

　　專家駁“低迷”說(shuō)：因2013年超預(yù)期好

　　雖然藍(lán)皮書(shū)對(duì)去年房地產(chǎn)市場(chǎng)的總結(jié)和多數(shù)人感受一致——總體處于低迷狀態(tài)，但業(yè)界專家卻有不同看法。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一就表示，2014年和2013年相比肯定是低迷的，2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅下降，銷售面積、新開(kāi)工面積、土地的銷 售面積同比下降，是因?yàn)?013年的市場(chǎng)有非理性因素存在，2013年有些指標(biāo)是超預(yù)期的好，所以造成了2014年的同比下降，“如果我們客觀地看，用新 常態(tài)，平常心來(lái)分析，我認(rèn)為2014年的市場(chǎng)是總體平穩(wěn)的。”

　　“確實(shí)2014年跟2013年比大幅度下滑，但整個(gè)銷售量還是不錯(cuò)的，12.06億，僅次于2013年13.06億，差1個(gè)億。商品房銷售量總體還是不錯(cuò)的。”中國(guó)房地產(chǎn)資源委員會(huì)會(huì)長(zhǎng)王玨林表示，在今年前四個(gè)月一些新的政策出臺(tái)后，目前情況反映良好。

　　王玨林表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題是信心問(wèn)題和存量過(guò)大，普遍的過(guò)剩不是影響一個(gè)產(chǎn)業(yè)，而是影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資都不敢進(jìn)入。“所以要解決目前的問(wèn)題，提升信心，讓產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。”

　　在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)李揚(yáng)看來(lái)，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有完整地經(jīng)歷一個(gè)周期，“一個(gè)周期需經(jīng)歷危機(jī)、蕭條、復(fù)蘇、繁榮這樣的正規(guī)經(jīng)濟(jì)周期的各個(gè)階段，這樣來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)如今很可能在完成這個(gè)周期的過(guò)程中。”

　　李揚(yáng)表示，經(jīng)歷過(guò)這個(gè)階段后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才算是經(jīng)歷了一個(gè)完整周期，然后會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)一步向前發(fā)展，迎來(lái)一個(gè)更為健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。