最近，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在陸家嘴(600663)論壇上的一番話，給樓市潑了一盆冷水：

　　郭樹(shù)清：歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家，最終都要付出沉重代價(jià)，凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來(lái)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)自從度過(guò)了一季度的“小陽(yáng)春”后，“入夏”卻成了難題。

　　剛剛過(guò)去這周，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的“小陽(yáng)春”結(jié)束，降溫已經(jīng)開(kāi)始了：

　　1—5月份，商品房銷售面積55518萬(wàn)平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從上述數(shù)據(jù)中可以看出，目前已出現(xiàn)了連續(xù)4個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，而且跌幅有小微的擴(kuò)大。雖然3月份開(kāi)始各地房屋銷售略有小陽(yáng)春的態(tài)勢(shì)，房屋銷售表現(xiàn)總體還不錯(cuò)，各地購(gòu)房的情緒也略有好轉(zhuǎn)，但5月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù)說(shuō)明樓市回暖是有阻力的，尤其是部分三四線城市可能會(huì)繼續(xù)步入降溫的通道之中。

　　一

　　這中間到底是什么在阻攔樓市的回暖？

　　1、官方的嚴(yán)肅態(tài)度

　　“房住不炒”這四個(gè)字應(yīng)該都快讓大家的耳朵磨出繭子了。但是決策層針對(duì)樓市的態(tài)度的確實(shí)嚴(yán)格。

　　因近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大，住建部在5月18日對(duì)佛山（樓盤）、蘇州（樓盤）、大連（樓盤）、南寧4個(gè)城市發(fā)出預(yù)警提示。加上之前住建部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行的不點(diǎn)名預(yù)警提示，已經(jīng)有十個(gè)城市被預(yù)警提示。

　　2、密集的調(diào)控

　　決策層當(dāng)然不會(huì)只是態(tài)度上嚴(yán)守底線，行動(dòng)上更是雷厲風(fēng)行。

　　三四月份的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象讓大家不斷猜測(cè)樓市是不是又要回暖后，各地和部委就開(kāi)始密集出臺(tái)調(diào)控政策：

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月份全國(guó)僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次，但4月份一下子就增加到了60次。剛剛過(guò)去的5月累計(jì)調(diào)控措施也達(dá)到了41次。

　　加上1月份的68次和2月份的21次，今年前5個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布刺激高達(dá)205次。這比2018年同期的159次上漲接近了30%。

　　3、金融大環(huán)境略有收緊

　　資金面收緊會(huì)影響房企的未來(lái)投資預(yù)期，進(jìn)而也會(huì)對(duì)投資等經(jīng)營(yíng)策略形成影響。5月17日，銀保監(jiān)發(fā)23號(hào)文強(qiáng)調(diào)，商業(yè)銀行、信托、基金等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資，此舉大幅收緊了房企在拿地階段的“前端”融資。最近還傳出，監(jiān)管部門將收緊部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券及ABS產(chǎn)品。

　　通過(guò)上周公布的房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，我們可以看到，這波調(diào)控效果明顯：

　　今年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增幅為11.2%，幅度開(kāi)始有所收窄。

　　同時(shí)，1-5月份土地購(gòu)置面積同比也下跌了33.2%。

　　中央層面不斷重申“房住不炒”，銀保監(jiān)會(huì)再次嚴(yán)查銀行資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，住建部持續(xù)對(duì)樓市過(guò)熱城市發(fā)布預(yù)警，地方層面的樓市調(diào)控一波接一波，《人民日?qǐng)?bào)》海外版也在最近直接打出了《不會(huì)靠炒房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)》的標(biāo)題。

　　二

　　綜上所述，其實(shí)我們可以看到，官方不僅有表態(tài)還有切實(shí)的行動(dòng)，“房住不炒”應(yīng)該是未來(lái)一段時(shí)間樓市的基本原則。

　　寄希望于新一輪大漲，可能真的是忽視了整體環(huán)境的變化，人民日?qǐng)?bào)和郭樹(shù)清的發(fā)言都明白表明，房地產(chǎn)不會(huì)成為這未來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)的重要力量，想靠買房發(fā)家致富的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，不要把決策者的警示不當(dāng)回事。

　　未來(lái)樓市趨勢(shì)的主旋律一定是“穩(wěn)定”，“小陽(yáng)春可以，但是絕不可能讓你進(jìn)入夏天”，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和過(guò)快下跌都不允許，房?jī)r(jià)應(yīng)該基于市場(chǎng)規(guī)劃和調(diào)控目標(biāo)，在合理區(qū)間波動(dòng)，因?yàn)榇蟮彩秋L(fēng)險(xiǎn)。前幾天湖北的恩施（樓盤）不就傳出來(lái)一個(gè)“房?jī)r(jià)止跌令”嗎，雖然不具有強(qiáng)制力，但還是具有信號(hào)意義的。

　　像是恩施這樣的三四線欠發(fā)達(dá)城市，突然開(kāi)始限制房?jī)r(jià)下跌，有兩個(gè)方面的信號(hào)意義：

　　1、三四線城市房?jī)r(jià)存在下跌風(fēng)險(xiǎn)，投資價(jià)值較低；

　　2、進(jìn)一步體現(xiàn)了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)的導(dǎo)向。

　　結(jié)語(yǔ)

　　最后就跟大家說(shuō)下買房的幾個(gè)忠告，未來(lái)買房可別哪里的房子都敢買，關(guān)鍵的是考慮流動(dòng)性和安全性。

　　流動(dòng)性就是好賣、好租，能夠很好的在市場(chǎng)流通。也才能避免像郭主席說(shuō)的“房子就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭”。

　　安全性就是保值，什么樣的城市和地段能夠維持房子的價(jià)值，具有較強(qiáng)的抗跌能力，這個(gè)也是重要的考慮因素。

　　具體的做法如下：

　　1. 只選擇省會(huì)城市和規(guī)劃配套相對(duì)完善的住宅；

　　2. 只買有居住價(jià)值的房子，你自己愿意住，也有信心把它租出去，對(duì)租金水平心中有數(shù)；

　　3. 預(yù)算范圍內(nèi)，不要加過(guò)高的杠桿。立足自己的需求、首付預(yù)算、月供能力；

　　4.選擇更穩(wěn)健的城市，不要盲目投資不確定性比較強(qiáng)、還在發(fā)展最初階段的地段。